Mál nr. 87/2023-Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 87/2023

Ákvörðunartaka: Leiktæki á sameiginlegri lóð.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með álitsbeiðni, dags. 20. ágúst 2023, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við stjórnir húsfélaganna B 12A-E og B 12F-G, hér eftir nefndar gagnaðili.

Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, móttekin 20. október 2023, lögð fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 22. desember 2023.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsin B 12A-E og B 12F-G en sameiginleg lóð tilheyrir húsunum. Eignarhlutar í húsi 12A-E eru 71 og í húsi 12F-G eru 58 eignarhlutar. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar í húsi 12D en gagnaðilar eru stjórnir húsfélaganna B 12A-E og B 12F-G. Ágreiningur snýst um hvort samþykki einfalds meiri hluta eigenda miðað við hlutfallstölur nægi fyrir uppsetningu á rólum á sameiginlegri lóð húsanna.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að viðurkennt verði að samþykki einfalds meiri hluta eigenda miðað við hlutfallstölur, sbr. D liður 1. mgr. 41. gr. laga um fjöleignarhús, þurfi fyrir uppsetningu á rólum á sameiginlegri lóð.

Í álitsbeiðni segir að hvorki sé um að ræða íþyngjandi framkvæmd né stóran leikvöll. Þótt rólurnar standi yfir árið sé framkvæmdin hvorki óafturkræf né varanleg. Um sé að ræða viðbót við garðinn sem hægt sé að fjarlægja verði raunverulegt ónæði af leiktækinu, en þá sé hægt að kjósa um það síðar að taka rólurnar niður. Þeir eigendur sem hafi ekki viljað leiktæki séu að mikla fyrir sér hávaða og að ekki sé sanngjarnt að svo margir þurfi að kjósa um mál sem hvorki sé íþyngjandi né varði stórvægilega breytingu. Enginn leikvöllur sé í nærumhverfinu nema á einkalóðum og því mikils virði fyrir litlu börnin í húsinu að fá eitthvað smá í garðinn. Rólurnar yrðu í góðri fjarlægð frá öllum íbúðum. Það sé mikilvægt að virkja börn frá tölvunotkun og slíku. Húsið sé stórt svo það þurfi mörg atkvæði til þess að ná yfir 50%. Þrátt fyrir að rólurnar kæmu í garðinn yrði enn mikið pláss eftir svo það yrðu enn margir möguleikar í boði. Þetta hafi lítil áhrif á hagnýtingu sameignar og sé lítil breyting á henni. Hvorki sé um óverulega né verulega breytingu að ræða og í raun sé þetta saklaus framkvæmd í samanburði við stærð garðsins og hússins.

Það ætti að vega stórt hversu stór garðurinn sé, hversu vel leikvöllurinn sé staðsettur og hversu margir hafi samþykkt þetta. Í lögunum segi að til smávægilegra breytinga og endurnýjana nægi samþykki einfalds meirihluta miðað við eignarhluta, sbr. 3. mgr. 30. gr. og einnig D-lið 41. gr. Breytingarnar séu smávægilegar. Fyrir þá sem séu á móti þessu þá snúist þetta um veru barna í garðinum, þau vilji ekki hafa þau þar en það breytist ekki með rólum. Fyrir þeim snúist þetta ekki um breytinguna en garðurinn sé lítið notaður. Rólurnar yrðu ekki fyrir utan glugga hjá neinum og búið sé að finna þeim góðan stað í miðju garðsins.

Forsendur þessa máls séu ólíkar þeim sem hafi verið uppi í máli nr. 7/2000 þar sem sandkassi hafi verið fjarlægður. Þar hafi verið um að ræða lítið hús þar sem mjög fá atkvæði hafi þurft til þess að ná samþykktum. Einnig hafi sandkassinn verið illa staðsettur en í máli þessu sé svæðið í góðri fjarlægð frá öllum íbúðum. Álitsbeiðnin sé bæði send inn fyrir hönd eiganda í húsi A-E og F-G.

Í greinargerð gagnaðila segir að 21. júní 2023 hafi verið haldinn sameiginlegur húsfundur húsfélags B 12 A-E og húsfélags B 12 F-G til umræðu og kosninga um kaup og uppsetningu á leiktækjum og bekkjum í sameiginlegum garði húsanna. Kosið hafi verið um þrjú leiktæki; rólur, rennibraut og tvíslá, fyrst allt í sameiningu og síðar aðeins rólur og rennibraut, og að lokum aðeins rólur, og beinist álitsbeiðnin að rólum sem síðasta lið kosninga. Í aðdraganda fundarins hafi stjórnarmeðlimum 12AE og 12FG þótt óljóst hvort krafa væri um 50% fundarsókn og samþykki 2/3 fundargesta til að kosningin teldist löglega samþykkt, sbr. 4. tölulið B liðar 1. mgr. 41. gr. laga um fjöleignarhús og 2. mgr. 42. gr. sömu laga, eða hvort einfaldur meirihluti mættra fundargesta óháð fundarsókn væri nægjanlegur til að kosningin teldist löglega samþykkt, sbr. D liður 41. gr. og 1. mgr. 42. gr. laganna. Þar sem húsfélögin séu með rekstrarsamning við C ehf. hafi stjórnarmeðlimir beðið fyrirtækið um álit. Niðurstaða þess hafi verið sú að erfitt væri að lesa skýrt úr lögum um fjöleignahús og álitum kærunefndar húsamála hvað ætti við um þetta mál og ákveðið að fara varkárari leiðina, þ.e. fara fram á samþykki 2/3 hluta fundargesta.

Til upplýsinga um umfangið á rólunum og rennibrautinni þá séu rólurnar rúmlega tveir metrar á hæð, með tveimur rólusætum, og samanstandi af timburstoðum, ryðfrírri keðju og galvanhúðaðri slá. Leiktækið hafi skilgreint öryggissvæði sem 7,6 x 5,3 metra sem samsvari því máli grasflatar sem skuli leggja gummímottur eða annað undirlag yfir, og samsvari þar af leiðandi einnig því máli grasflatar sem verði tekinn undir leiktækið sem slíkt. Því sé ekki hægt að taka undir að um litlar rólur sé að ræða, og eins muni sjá á grasi yrði ákvörðun tekin um að taka leiktækin niður. Uppsetning róla felist í því að bora niður í jarðveginn fyrir ofan bílakjallara og sjóða tjörudúk niður í teinana til þess að loka komi op á undirlagið og lágmarki þannig líkur á vatnsleka niður í kjallarann.

Uppsetning leiktækja sé breyting á hagnýtingu sameiginlegrar lóðar, þótt umdeilt sé hvort um verulega eða óverulega breytingu sé að ræða. Slíkt skuli ekki aðeins ákvarðað út frá stærð lóðar eða húsfélags heldur einnig umfangi uppsetningar, hagnýtingar leiktækja og breytinga á hagnýtingu lóðar. Lóðin sé um 2000 m2 að stærð og muni leiktækjasvæðið þekja um 40 m2.

Staðsetning leiktækjanna hafi verið ákveðin af stjórninni eftir skoðun á lóðinni og sú ákvörðun verið byggð á því að enginn staðsetning væri fullkomin heldur skásta staðsetningin lögð fram. Sú staðsetning sé þó umdeild meðal íbúa og sé í grennd við ákveðnar íbúðir á jarðhæð A stigagangs. Orsök óánægju sé nálægð leiktækja við stofu- og svefnherbergisglugga þeirra íbúða, og áhrifa leiktækja á breytt útsýni og ásýnd margra íbúða út um stofuglugga sem snúi inn að lóðinni, hvort sem um sé að ræða jarðhæð eða hæðir ofar.

Afstaða eigenda til leiksvæðisins sé breytileg eftir því hvar eign þeirra sé með tilliti til mögulegs leiksvæðis. Fullyrt hafi verið að fáir eigendur hafi áhyggjur af ónæði, en í ljósi þess hve jöfn kosningin hafi verið um leiktækin og að teknu tilliti til þeirra erinda sem hafi borist stjórninni gegn uppsetningu leiktækja sé ekki hægt að staðhæfa að um fáa eigendur sé að ræða. Út frá samskiptum stjórnarinnar við íbúa megi telja að þónokkuð jafnt hlutfall íbúa sé með og á móti uppsetningunni. Í skilalýsingu fjölbýlishússins segi að inngarðar séu með frágenginni lóð, en möguleiki að setja upp leiktæki (ekki innifalið).

III. Forsendur

Um er að ræða tvö fjöleignarhús sem deila sameiginlegri lóð og gilda lög um fjöleignarhús, nr. 26/1994, því um þær ákvarðanir sem teknar eru um lóðina, sbr. 2. mgr. 3. gr. laganna.

Í 1. mgr. 30. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, segir að sé um byggingu, endurbætur eða framkvæmdir að ræða sem ekki hefur verið gert ráð fyrir í upphafi og á samþykktri teikningu þá verði ekki í hana ráðist nema allir eigendur samþykki, sé um að ræða verulega breytingu á sameign, þar á meðal útliti hússins. Í 2. mgr. sömu greinar segir að sé um að ræða framkvæmdir sem hafi breytingar á sameign, utan húss eða innan, í för með sér sem þó geti ekki talist verulegar þá nægi að 2/3 hlutar eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, séu því meðmæltir. Þá segir í 3. mgr. að til smávægilegra breytinga og endurnýjana nægi þó alltaf samþykki einfalds meiri hluta miðað við eignarhluta. Í 31. gr. er svo kveðið á um að reglum 30. gr. skuli beita eftir því sem við eigi um breytingar á hagnýtingu sameignar eða hluta hennar enda þótt ekki sé um framkvæmdir að tefla, sbr. einnig 19. gr.

Í 41. gr. laga um fjöleignarhús er að finna reglur varðandi ákvarðanatöku um sameiginleg málefni í fjöleignarhúsum. Samkvæmt D lið ákvæðisins er meginreglan sú að til ákvarðana húsfélags þurfi samþykki einfalds meirihluta eigenda miðað við hlutfallstölur á löglega boðuðum húsfundi. Í A, B og C liðum ákvæðisins er síðan að finna undantekningar frá meginreglunni um tiltekin málefni.

Á sameiginlegan húsfund B 12A-E og B 12F-G sem haldinn var 21. júní 2023 vegna málefna lóðarinnar voru mættir eigendur 65 eignarhluta en í húsi 12A-E eru 71 eignarhluti og í húsi F-G eru 58 eignarhlutar. Borin var upp til atkvæðagreiðslu tillaga um að setja rólur á sameiginlega lóð hússins. Samkvæmt fundargerð voru 36 atkvæði greidd með tillögunni, 25 atkvæði voru mótfallin tillögunni og fjórir sátu hjá. Gagnaðili telur að tillagan hafi ekki hlotið fullnægjandi samþykki enda falli hún undir 4. tölul. B liðar 1. mgr. 41. gr. laga um fjöleignarhús sem kveður á um að samþykki 2/3 hluta eigenda bæði miðað við fjölda og eignarhluta þurfi fyrir óverulegri breytingu á hagnýtingu sameignar, sbr. 2. mgr. 30. gr. og 31. gr. 

Í skilalýsingu fyrir B 12 segir um lóðina að inngarðar séu með frágenginni lóð en möguleiki að setja upp leiktæki (ekki innifalin). Kærunefnd telur það hafa þýðingu við úrlausn málsins að hér er um að ræða tillögu um framkvæmd sem sérstaklega er tekið fram í skilalýsingu hússins að sé möguleg þótt hún hafi ekki verið innifalin við byggingu hússins. Þá er fyrirhugað leiktækjasvæði aðeins um 40 fermetrar af 2000 fermetra sameiginlegri lóð. Telur nefndin því að of íþyngjandi sé að krefjast þess að samþykki á grundvelli 4. tölul. B liðar 1. mgr. 41. gr. sé þörf. Í ljósi framangreinds telur kærunefnd að breytingin á sameigninni sé smávægileg og því eigi ákvæði 3. mgr. 30. gr. sbr. 31. gr., sbr. og einnig D liðar 1. mgr. 41. gr. við, en þar er mælt fyrir um samþykki einfalds meiri hluta eigenda miðað við hlutfallstölur á löglega boðuðum húsfundi. Er því fallist á kröfu álitsbeiðanda.

Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að fallast beri á kröfu álitsbeiðanda.

Reykjavík, 22. desember 2023

Auður Björg Jónsdóttir

Víðir Smári Petersen                                                             Eyþór Rafn Þórhallsson